szkic Adaptacja projektu gotowego.
Kupiłeś działkę, masz wybrany projekt gotowy, koncepcję zmian w postaci rzutów oraz harmonogram przyszłego domu, więc jesteś gotowy podpisywać umowę z architektem na projekt budowlany. Niezależnie od rodzaju współpracy będziesz musiał zaangażować swój czas w przygotowanie materiałów wyjściowych oraz określenie swoich wymagań co do projektu i jego zakresu.
Umowa z architektem
To jest ostatni moment na uzgodnienie umowy z architektem, bez niej nie wykonamy projektu budowlanego. Wszystko na temat umowy i współpracy znajduje się w części dotyczącej wyboru projektu. Moim zdaniem projektant adaptacji z pewnością będzie mniej się czuł związany z projektem jeżeli w jego zakupie nie uczestniczył, dlatego architekta wybierz wcześniej nie na ostatni moment. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie aby po zakupie zatrudnić projektanta adaptacji. Taka sytuacja z pewnością wiele razy zaskoczy was tym, że czegoś nie wiedzieliście na etapie zakupu. Tak samo będzie jeżeli kto inny będzie doradzał w zakupie niż architekt adoptujący, ponieważ za każdym razem będą to różne osoby które mają różne krótko terminowe cele. Dlatego namawiamy do zakupu projektu gotowego z architektem adaptującym.
Najczęściej umowę podpisywać będziesz z Jednostką projektową czyli firmą współpracującą z uprawnionymi projektantami. Upewnij się czy właściciel jest architektem, aby zminimalizować ryzyko nieporozumień związanych z przygotowaniem projektu. Zadbaj o treść umowy a w niej były podane terminy, kwoty, sposób wnoszenie zmian do projektu, kary umowne oraz koszy, które ponosi Inwestor, a jakie projektant/jednostka projektowa. Czasami uda się Tobie zostawić część zapłaty 5–10% po pozwoleniu na budowę.
Materiały wyjściowe do przygotowania Inwestycji
Zawsze początkiem, każdego projektu są materiały wyjściowe, materiały te przygotowuje Inwestor. Materiałami wyjściowymi będzie wszystko co nieruchomości i wymogi przyszłego domu. Dlatego zgromadź następujące dokumenty :
– Wypis sądowy z księgi wieczystej — uzyskasz z sądu ksiąg wieczystych. Nie zawsze będzie konieczny ale z zaopatrz się w niego ponieważ warto wiedzieć czy w są jakieś obciążenia na nieruchomości;
— Wypis i wyrys z ewidencji gruntów uzyskasz z wydziału geodezji gminnej. Zawsze będzie potrzebny, jeżeli od niedawna jesteś właścicielem działki to w sytuacji nie przekazania dokumentów przez notariusza do wydziału geodezji na wypisie nie będziesz właścicielem, dlatego sprawdź i dopilnuj tej sprawy w wydziale geodezji. Wyrys z ewidencji przyda się projektantowi dlatego nie zapomnij o nim.
— Mapa do celów informacyjnych uzyskamy w wydziale geodezji gminy. Nie mylmy z mapa do celów projektowych, która powinna być aktualna w przeciwieństwie do mapy do celów informacyjnych.
— Plan miejscowy lub wyrys najlepiej w całości uzyskamy z internetu
— Decyzja o warunkach zabudowy ( jeżeli nie ma planu miejscowego ) na tym etapie powinieneś ją mieć. Jeżeli nie masz tego dokumentu to architekt nie przygotuje projektu budowlanego, a ty nie przeczytałeś rozdziału dotyczącego zakupu działki budowlanej.
Materiały wyjściowe do przygotowania Projektu.
Materiały jakie potrzebujecie zgromadzić aby przygotować Inwestycje Domu na początku prac projektowych to warunki techniczne. We wszystkich pracach przygotowawczych powinien pomóc wam projektant i niejednokrotnie przejmie na siebie całość spraw. Nie mając doświadczenia możecie mieć trudność w wypełnieniu wniosku np zakład energetyczny wymaga podpisu projektanta instalacji pod wnioskiem. Poniżej najważniejsze materiały jakie powinieneś zgromadzić, a jeżeli cenisz swój czas to przekaż to architektowi do zrobienia.
Dostęp do drogi publicznej
– bagatelizowany dokument przez Inwestorów i projektantów, a potrafiący wstrzymać pozwolenie na lata. Dlatego nie zapomnij o tym, że dostęp do drogi publicznej to właściwe połączenie działek ale zarządca drogi potrafi wprowadzić wiele problemów. dlatego pamiętaj o warunkach lokalizacji zjazdu oraz o ewentualnym uzgodnieniu projektu zjazdu. Upewnij się też czy będziesz budował zjazd, bo jeżeli tak to będziesz miał oddzielne pozwolenia na budowę.
Warunki techniczne oraz zapewnienie dostaw energii elektrycznej
– Energia elektryczna chyba najważniejsze medium, które będzie Tobie dostarczane. Zakłady energetyczne podlegają pod ustawę energetyczną i są przedsiębiorstwami z większościowym udziałem skarbu państwa. Zgodnie z właściwością musimy wypełnić druki zakładu energetycznego i złożyć do danego rejonu. Oddzielnie wypełniamy druk na zasilanie tymczasowe na czas budowy. Warunki określą gdzie, jakie parametry i jak rozliczna będzie dostawa energii. W większości wypadków warunki określą że złącze kablowe z opomiarowaniem ma przylegać do granicy nieruchomości dal domów jednorodzinnych.
Warunki techniczne oraz zapewnienie dostaw wodociągowe
– Wodociąg to drugie pod względem ważności medium ( poza sytuacją poboru wody z własnego ujęcia ). Dostarczaniem ustawowo wody obciążona jest gmina i najczęściej zarządcą ich obowiązków jest przedsiębiorstwo z udziałem gminnym. Podobnie jak dla innych gestorów na drukach zakładu wodociągowego należy wystąpić o warunki techniczne. Nie zapomnij, że w wypadku podłączenie tymczasowego trzeba wystąpić o kolejne warunki techniczne.
Warunki techniczne oraz zapewnienie odbioru ścieków sanitarnych
– Ścieki bytowe to ważny punkt uzgodnień dlatego sprawdź możliwości w planie miejscowym czy masz mozliwość szamba (jeżeli takie planujesz ). Odbiorem ścieków ustawowo zajmuje się gmina i najczęściej zarządcą ich obowiązków jest przedsiębiorstwo z udziałem gminnym. Podobnie jak dla innych gestorów na drukach zakładu odbioru ścieków należy wystąpić o warunki techniczne.
Warunki techniczne oraz zapewnienie dostaw gazu
– Przedsiębiorstwa gazownicze podobnie jak dla energii elektrycznej są to przedsiębiorstwa z udziałem państwa. Należy pobrać druk wniosku dać do wypełnienia projektantowi.
Warunki techniczne oraz zapewnienie odbioru wód deszczowych
– Odbiorem wód opadowych jest gmina i to ona ma swoje przedsiębiorstwo odbioru wód opadowych często to samo co ścieków. Nie zapomnij wystąpić o warunki zrzutu do sieci deszczowej, ponieważ może okazać się etapie pozwolenia na budowę że bez tych warunków nie dostaniesz pozwolenia niezależnie jakie rozwiązanie przyjąłeś w projekcie. Zdarzają się gminy które żądają w określony sposób techniczny odbiór ścieków deszczowych.
Przygotowanie projektu budowlanego — udział Inwestora i architekta.
Poniżej przedstawiamy w formie procedury, oczywiście że taka współprac układa się tak aby Inwestor i architek mogli poradzić sobie z pracą urzędów któa nie należy do najszybszych i tym bardziej przewidywalnych. Rozdział ten też ma określić rolę projektanta w przygotowaniu kompletnego projektu budowlanego do pozwolenia na budowę wraz z określeniem roli projektantów branżowych adaptacji oraz dokumentów uzupełniających.
1. Inwestor przekazuje materiały wyjściowe projektantowi adaptacji tj. architektowi, składające się z :
– określenie zmian jakie przewiduje wprowadzić Inwestor do projektu, najlepiej w formie szkicu lub bilansu albo opisu tzw “program Inwestora”,
— projektu gotowego 4 egz.,
— mapę do celów informacyjnych,
— badania gruntu;
— warunki techniczne, zapewnienia;
2. Projektant adaptacji przygotuje koncepcję zagospodarowania terenu, składającego się z :
– sprawdzenie zgodności projektu gotowego z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy;
— przygotowuje wstępne zagospodarowania terenu w skali 1:500 z budynkiem oraz infrastrukturą;
— określi możliwości wykonania zmian zgodnie z “programem Inwestora”
— przygotowuje wstępnie rysunki dotycząc zmian z “programem Inwestora”
3. Inwestor i architekt uzgadniają, następujące kwestie :
– zagospodarowanie terenu w skali 1:500;
— zmiany jakie będą jako uzupełnienie do projektu gotowego;
— zakres i kolejność opracowań dodatkowych;
— czynności urzędowych przed wykonaniem projektu budowlanego;
4. Projektant adaptacji przygotowuje projekt budowlany, zawierający :
Adaptacja projektu typowego (architektoniczno-budowlanego) polega na wprowadzeniu zmian do projektu typowego do potrzeb i wymagań Inwestora oraz do wymogów urzędowych. Wprowadzenie zmian w projekcie odbywa się w zakresie rysunkowym i tekstowym. Zmiany muszą być naniesione na oryginale projektu gotowego trwałą techniką graficzną w kolorze czerwonym.
Adaptację projektu typowego może wykonać architekt z uprawnieniami.
– zagospodarowanie terenu
w skali 1:500 / 1:1000 — wrysowanie budynku z przyłączami na mapę do celów projektowych wraz z opisem i bilansem
Opracowanie MAPY DO CELÓW PROJEKTOWYCH przez uprawnionego geodetę
Wrysowanie projektu zagospodarowania działki na mapie do celów projektowych.
Zaprojektowanie tras przyłączy mediów zewnętrznych – projekt przyłączy wg odrębnej wyceny.
Uzgodnienie projektu zagospodarowania działki z projektem przyłączy z wlaściwymi gestorami mediów i zakadem uzgadniania dokumentacji projektowej (ZUDP)
Zaprojektowanie wjazdu na działkę i uzgodnienie go z właściwym gestorem drogi.
– załącznik
i czyli skompletowanie dokumentów urzędów i gestorów wymaganych w projekcie np skompletowanie uprawnień i przynależności do izb zawodowych projektantów, informację bioz etc, oświadczenie projektantów dotyczącego zgodności z przepisami;
– projekt architektoniczno — budowlany
– uzupełnienie projektu gotowego o podpisy i datę oraz dostosowania do warunków miejscowych projektu gotowego, sprawdzenie rozwiązań projektowych i uzyskanie odpowiednich opinii;
1. ADAPTACJĘ KONSTRUKCJI BUDYNKU, na który składa się:
Adaptacja projektu do indywidualnych potrzeb i wymogów Inwestora.
Adaptacja projektu do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy.
Adaptacja fundamentów budynku do warunków gruntowo-wodnych.
Sprawdzenie konstrukcji całego budynku w zakresie jej dostosowania do lokalnych warunków gruntowych i obciążeń normatywnych wynikających ze strefy klimatycznej.
Podpisanie projektu przez autora adaptacji domu do konkretnej lokalizacji.
Sprawdzenie projektu oryginalnego i wykonanie adaptacji dostosowującej dokumentację do zmian, jakie wprowadzono po dacie wykonania projektu gotowego w aktualnie obowiązujących przepisach i normach.
Wprowadzenie zmian do konstrukcji budynku
5. Architekt przekazuje Inwestorowi projekt budowlany do złożenia do pozwolenia na budowę.
Złożenie do urzędu to początek budowy, dlatego wszystko związane z tym zostało zawarte w następnej części.
Projekty dodatkowe
To czas aby już mieć możliwość rozwiązań zapewnioną w projekcie, ale nie jest to konieczne, ponieważ etap budowy jeszcze przed Tobą. Dlatego poproś architekta aby uwaględnił formalnie takie rozwiązania w projekcie ale końcowe zostaw na etap budowy. Poniżej wskazujemy co ewentualnie może być wazne dla projektu budowlanego ale zawsze nalezy to skonsultować i wprowadzać z architektem adaptacji.
Solary — ciepła woda użytkowa i/lub grzewcza
rozwiązanie to wspomoże ci ogrzewanie wody ciepłej w Twojej instalacji domowej. Pamiętaj że w naszych warunkach klimatycznych nie przejmie ono całkowitego podgrzania wody. Rozwiązanie zestawu solarów wiąże się z niewielką rozbudową kotłowni oraz najważniejsze to miejsce na dachu lub w ogrodzie na wymienniki ciepła. Kolektory będą zajmować ok. 4–10 m² , potrzebne będzie naczynie podgrzewacza o pojemności do 0,5 m³, instalacja popmpy i sterowania wraz z podłączeniem do układu ciepłej wody. Wspomaganie stosowane w Polsce dotyczy ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania. Dzięki pracy panelom powinniśmy wg zapewnień producentów móc zaoszczędzić do 50% na ogrzewaniu wody użytkowej.
Projekt solarów zawiera : lokalizację paneli na terenie lub dachu ( pamiętajmy żeby konstrukcja dachu wytrzymała a w terenie były fundamenty), schemat orurowania do budynku oraz rysunki z rozmieszczeniem urządzeń.
Ogrzewanie kominkiem — grzanie powietrza
Kominek to w istocie źródło ciepła które samoistenie ogrzewa nasz dom, pod warunkiem że będziesz nim palić. Z powodu zaangażowania w palenie w kominku to rozwiązanie nie jest brane jako samodzielne ale jako wspomagające i instalacje także powinny być tak skonstuowane aby to umożliwiać. W roli samodzielnego urządzeia do ogrzewania najlepiej sprawdza się “koza” która pełną mocą ogrzewa powietrze wszystko na około w pomieszczeniu. Natomiast kominki wmurowane już nie mają takiej sprawności jak koza z powodu obmurowania ich.
Projekt ten to jeden z najważniejszych projektów z uwagi na bezpieczeństwo użytkowania, z powody możliwości pożaru nawet nie przez kominek ale przez komin czyli odprowadzenie spalin. Dlatego nie zostawiajmy tego projektu osobie nie uprawnionej, ponieważ to nasze bezpieczeństwo. Uwaga ta dotyczy także wykonawcy z odpowiednimi uprawnieniami do robót budowlanych.
Projekt kominka winnien zawierać :
Ogrzewanie kominkiem — rozprowadzeni ciepłego powietrza
Rozporowadzenie ciepołego powietrza z kominka wymaga zastosowania specjalnej obudowy górnej części kominka z izolacją. Obudowa ( tzw dystrybutor powietrza ) ta tworzy komorę powietrzną z której jest roprowadzanie ciepło do poszczególnych pomieszczeń. Rozwiązanie to wiąże się ze stosowaniem kominków przeznaczonych do zabudowy oraz większą kubaturę zabudowy. Doatkowo nalezy przewidzieć orurowanie o min. średnicy 200mm na rozprowadznie powietrza. Pomieszczenia prócz nawiewu ciepłego powietrza winny mieć doprowadzenie napływ świeżego powietrza, szczególnie dotyczy to sypialni. Osobiście nie jestem zwolenikiem dogrzewania sypialni ale części wspólnych czy łazienek jak najbardzej.
Projekt kominak z rozprowadzniem powietrza winien zawierać :
Ogrzewanie kominkiem — ciepła woda użytkowa i/lub grzewcza
Mechanizm wymiany ciepła kominka na ciepłą wodę jest dość prosty. Po pierwsze najważniejsza jest orurowanie z wodą obiegową kładzione na powierzchni kominka z tyłu lub na górze kominka. Woda ta wymienia się w układzie z wodą w kotłownie za pomocą urządzeń i zaworów z wodą grzewczą lub podgrzewaczem ciepłej wody. Chyba najważniejszym elementyem tej instalacji są naczynia wzbiorcze i zawory bezpieczeństwa które zabezpieczą instalację prze wybuchem.
Projekt kominaka z przekształceniem ciepła na ciepłą wodę winien zawierać :
Pompy ciepła
Do zastosowania pompy ciepła ( tzw układ wymiennika gruntowego ). Na instalacje potrzebujesz miejsca nadziałce jeżeli będzie rozkładany w poziomie lub konieczne będzie wykonanie odwiertów geotechnicznych dochodzących do wód gruntowych ( najczęściej potrzebne pozwolenie wodno prawne ). Pamiętajmy, że instalacje pomy ciepła są nisko temperaturowe co powoduje zastosowania wiekszych grzejników z powdu niższych temperatur w nich płynących czyli większej powierzchni która będzie ogrzewać pomieszczenie. Z pewnością jest to chyba najbardziej sprawny układ odzysku ciepła naturalnych. Potrzebujesz To czego potrzebujesz aby ciągle pracowała pompa ciepła to energia elektryczna.
Projekt pompy ciepła zawierać będzie : instalacje centralnego ogrzewania, dobór urządzeń gruntowych poziomych lub głębinowych, zasobnika ciepłej wody z podgrzewaczem instalacje ziemne. Dla instalacji pionowych zczęsto z powodu głębokich odwiertów nawet do 100m potrzebne bedzie pozxolenie wodno-prawne.
Wetylacja
– grawiatacyjna — standardt wymagany przez ustawy dotyczący wprowadzania powietrza do pomieszczeń i wyprowadzania zgodnie z siłami “grawitacji”;
— mechaniczna nawiewan / wyaiewna — to wentylacja dla nawiewnej wdmuchiwanie powietrza do pomieszczeń a wyrzucanie grawitacyjnie lub zasysanie powietrza z powodu wydmuchu powieetrza mechanicznie.
— mechaniczna z rekuperacją — to wentylacja którą rozwiazano na dwa sposoby : najprostszy to mieszanie zużytego powietrza ze świezym oraz drugi to wymiana wyłącznie ciepłoty powietrza zużytego ze świeżym. W domu jednorodzinnym najczęścej stosowana jest pierwsza co może powodować w skrajnyc hsytuacjach nawiewanie powietrza “obcego” do pomieszczeń czystych. Całkowite rozdzielenie wymaga dwuch odrębnych układów wentylacji co dla domu jednorodzinnego najczęściej jest nie opłacalne. Wadą systemu grawitacyjnego jest ucuekanie ciepła zabranego z pomieszczeń odzysk ciepła zapewnia rekuperator czyli metalowy wymiennik ciepła który mieszcz powietrze chłodne=świeże z ciepłym=zużyteym w mizmie w lecie należy przestawiać jedynie na zaciąganie powietrza ochłodzonego najlepiej z podziemi z ogrodu. Dzięki tzw ciągłemu dogrzewaniu powietrza i wolniejzej wymianie zużytego powietrza oszczędzamy na grzaniu pomieszczęń. Gruntowy wymiennik ciepła sprawdza się także zimą ponieważ jeżeli został poprowadzony poniżej ok. 1,0m powietrze będzie dogrzewane ziemią co przyczyni się także do zmiejszenia opłat za ogrzewanie. Projekt rekuperacji powinien być opracowany przed tzw. budową z powodu dużej ilości orurowań i znacznej wielkości rekuperatora który zabierze sporo miejsca z dojściem nawet w poddaszu jeżeli tam będzie zaprojektowany.
Teletechnika, internet, automatyka, inteligentny dom
Bardzo ważnym, elementem jest automatyka sterowama procesorem. Procesor będzie sterować kolektorem zbiorczym ogrzewania i będzie przełączał sposób zasilenia ciepłą wodą w zalezności od urządzeń które będą działać.
Dodatkowo warto pomyśleć o dodatkowych rozwiązanich które poprawią Twój komfort lub zaoszczędzą energię elektryczną.
Inteligenntny budynek — zapewnia sterowanie ogrzewanaem, oświetleniem, żaluzjami, czujnikami pogody, garażem, domofonem, alarmem — projekt zawierać będzie skrzynki instalacji i okablowanie w domu.
Sieć internetowa — obecenie najlepiej zainstalować tzw router który zapewni nam komleksowe rozwiązanie tj. UMTS ( telefon gsm ), WLAN ( internet kablowy ), wi-fi ( internet bezprzewodowy ), voip ( telefon internetowy ).
Telewizja — do wyboru tradycyjna, z anteny dachowej, satelitarna oraz kablowa.
Projekty wykonawcze
Projekty wykonawcze to takie które zapewnią rozwiązania szczegółowe.
Kosztorys
Po zakończeniu projektu budowlanego, czasem projektu wykonawczego ( czy części ), przychodzi czas na kosztorys. Na tym etapie na temat Inwestycji wiemy wszystko, no może poza decyzją o pozwoleniu na budowę ( ona też w niektórych wypadkach może wpłynąć na kosztory). Zasadniczo przygotujmy kosztorys przed przystapieniem do prac budowlanych jedynie zaaktualizujemy go. Generalnie rozróżniamy następujące typy kosztorysów :
– Kosztorys inwestorski
– to wyliczenia cen na podstawie danych z rynku, informacji własnych wycen różnych etc całość zakończona ceną dająca obraz Inwestorowi o przybliżonym koszcie budowy;
– Kosztorys “ślepy”
– to wyliczenia bez ceny końcowej tzw puste rubryki przewidziane do uzupełnienia przez oferentów
– Kosztorys ofertowy
– to wypełniony kosztorys ślepy przez wykonawców, oferentów
– Kosztorys powykonawczy
– oblicznay na podstawie róbót wykonanych celem określenia ceny głównie dotyczy robót dodatkowych
Każdy z tych kosztorysów będzie miał pozycje albo scalone lub szczegółowe i w zależności od tego mówimy o liczeniu szczegółowym dla cen szczegółowych lub liczeniu cen scalonych . Ceny do obliczeń kosztorysów kosztorysant najczęściej przyjmuje szczegółowe z tabel za każdym razem rozpatrując materiał i robociznę z rozbiciem na każdą część. Żeby tą metodą dobrze policzyć trzeba mieć doświadczenie. Ceny scalone to nic innego metoda uproszczona polegająca przykładowo na zamiast dla ściany warstwowej liczyć każdą warstwwę osobno z różnymi technologiami co zajęłoby pewnie nawet do 20 pozycji zamieniamy na jedą cenę scaloną.
Kosztorys Inwestorski / Bankowy
– jeżeli zamierzasz ubiegać się o kredyt najprawdopodobniej będziesz musiał zlecić wykonanie kolejnego kosztorysu, kótry będzie dopasowany do twojej inwestycji związanej z warunkami miejcowymi. Taki kosztorys przygotuje projektant adoptujący projekt. Najczęściej bank sam dostarcza formularz do wypełnienia przez Inwestora i Projektant i na podstawie takiego kosztorysu a nie projektu gotowego zostaje wydana decyzja kredytowa. Tak więc nie ma potrzeby zamawiania kolejnych kosztorysów, a spukić się na kosztorysie bankowym który będzie od razu tworzył harmonogram własny inwestycji. Jeżeli nie bierzecie kredytu to zlećcie kosztorys ale we współpracy z architektem adoptującym aby mieć mozliwie najbiższe prawdy ceny. NIe wolno zapominać że kosztorys to prognozowane koszty, a one zawsze sę wachają w zakresie i cen ale także sposobu wykończenia i wymagań Inwestora.