Czy wynajem terminowy jednego lokalu mieszkalnego bez stałego meldunku to Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, więc Czy prowadzenie usług turystycznych, zamieszkania zbiorowego w budynku mieszkalnym narusza przepisy budowlane?

Porównując doświadczenie projektowe do rzeczywistego użytkowania budynków mieszkalnych w większości wypadków mam zasadnicze wątpliwości co do zgodności takich działań wynajmu lokali mieszkalnych jako zgodne z przepisami prawa budowlanego w tym warunkami bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarnego i innymi.

Zacznijmy od początku tj. na etapie projektu dopasowuje się sposób ochrony pożarowej budynku z uwagi na funkcję, klasyfikację budynku:
– Budynki Mieszkalne Wielorodzinne – projektuje się jako budynki mieszkalne klasyfikowane Zagrożeniem Ludzi ZL III;
– Budynek Zamieszkania Zbiorowego, Hotel – projektuje się jako budynki usług turystycznych klasyfikowane Zagrożeniem Ludzi ZL V;
– Budynek Mieszkalny z Jednym Lokalem na Wynajem ma dwa warianty:
Wariant wydzielenia Lokalu pod Wynajem – wydzielenie z ZLIII osobnej strefy pożarowej ZLV dla jednego lokalu a budynek będzie mieszkalno-usługowo-turystyczny, z uwagi na część budynku o innej funkcji;
Wariant Klasyfikacji całego budynku jako Hotelu ZLV takze jako budynek mieszkalno-usługowy;

Uwaga: Powyższe piszę z mojej i innych architektów praktyki zawodowej tj. rzeczoznawca ds ochrony pożarowej i higieniczno-sanitarny odesłaliby do zmiany budynek mieszkalny z tylko jednym lokalem na wynajem jako budynek usługowy. Rzeczoznawcy oczekiwaliby spełnienia przepisów jak dla budynku usługowego hotelarskiego.
Reasumując architekci projektują jedną klasę ZLIII dla budynków mieszkalnych z wykluczeniem jakichkolwiek funkcji usługowych w tym turystycznych z klasy ZLV.

Wynajem okazjonalny lokalu mieszkalnego, bez stałego meldunku oraz z przerwami w użytkowania tzw. zaniechanie użytkowania to zmiana sposobu użytkowania części obiektu budowlanego, z powodu zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarnych i innych obiektu budowlanego lub jego części. Zamiana sposobu użytkowania części obiektu budowlanego wymaga zgłoszenia do odpowiedniego organu budowlanego. Dodatkowo wspomnę że budynek o klasyfikacji usługowej może być wykluczony w planie miejscowym lub w warunkach zabudowy.

Przepisy wskazują, że brak zgody na zmianę sposobu użytkowania powinno skutkować nałożeniem obowiązku wstrzymania użytkowania oraz dostarczenia stosownych dokumentów – patrz Art. 71.2. Ustawa prawo budowlane.

Dlaczego projektowanie rozmija się z rzeczywistością?
Ja nie znam odpowiedzi, być może znajdą się osoby które spróbują doprowadzić do zgodności z przepisami lokale na wynajem w zaprojektowanych budynkach ZLIII lub rozwiązać w inny sposób odpowiedzieć na powyższe wątpliwości.

Jeżeli zauważyłeś, że moje rozterki o praktyce zawodowej dotyczącej uzgodnień z rzeczoznawcami ochrony pożarowej i rzeczoznawcami higieniczno-sanitarnymi są odmienne od Twoich to proszę napisz do mnie na maila, z pewnością poprawię powyższe lub uzupełnię powyższe refleksje.

Przywołane podstawowe przepisy:

P.B. Art. 71a. 1. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2

P.B. Art.71.1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: 2) “podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;”

W.T.§209. 2) Budynki oraz części budynków, stanowiące odrębne strefy pożarowe określone jako ZL, zalicza się do jednej lub do więcej niż jedna spośród następujących kategorii zagrożenia ludzi:
2.4) ZL I – mieszkalne
2.5) ZLV – zamieszkania zbiorowego
5. Strefy pożarowe zaliczone z uwagi na przeznaczenie i sposób użytkowania, do więcej niż do jednej kategorii, zagrożenia ludzi, powinny spełniać wymagania określone dla każdej z tych kategorii.

W.T.§3 Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
4) budynku mieszkalnym – należy przez to rozumieć: a) budynek mieszkalny wielorodzinny,
5) budynku zamieszkania zbiorowego – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny;

Skróty:
P.B. – Prawo Budowlane tj. Ustawa Prawo budowlane z dz.u. 1994 nr 89 poz. 414
W.T. – Warunki Techniczne tj. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ostatnia aktualizacja dz.u.2022 poz 1225 …przepisy pożarowe od zawsze o kształcie:
PKOB – Rozporządzenie w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych poz.1316 z 30/12/1999
KŚT – Rozporządzenie Rady Ministrów w sparwie Klasyfikacji Środków Trwałych poz.1864 z 03/10/2016
WSOHII – Obwieszczenie Ministra Sportu i Turystyki w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie